Апарт-отели vs депозит vs акции: куда вложить 5-10 млн в 2026 году

В условиях высокой волатильности российских рынков и геополитической неопределенности выбор инвестиционного инструмента становится особенно сложной задачей. Инвесторы с капиталом 5-10 млн рублей стоят перед дилеммой: искать доходность в апарт-отелях, довольствоваться стабильностью депозитов или рисковать с акциями. Разбираемся в реальных цифрах доходности и рисках каждого варианта.

Банковские депозиты: стабильность как главный козырь

Текущая ситуация на рынке депозитов

В феврале 2026 года ставки по банковским депозитам остаются на исторически высоких уровнях. Крупнейшие банки предлагают:

- Депозиты на 1 год: 16-18% годовых - Депозиты на 2-3 года: 15-17% годовых - Валютные депозиты: 4-6% годовых

Реальная доходность депозитов

На первый взгляд 16-18% выглядят привлекательно, но важно учитывать налогообложение:

- НДФЛ 13% с дохода свыше 1 млн рублей в год - Эффективная ставка после налогов: 13.9-15.7% - Защита от инфляции: умеренная (при текущей инфляции 6-7%)

Пример расчета для 5 млн рублей: - Доход до налогов: 850,000 рублей - НДФЛ: ~110,000 рублей - Чистый доход: 740,000 рублей - Эффективная доходность: 14.8%

Плюсы и минусы депозитов

Преимущества: - Гарантированная доходность - Страхование АСВ до 1.4 млн рублей - Высокая ликвидность - Минимальные риски

Недостатки: - Ограниченный потенциал роста - Зависимость от денежно-кредитной политики ЦБ - Налогообложение всего дохода

Фондовый рынок: между доходностью и волатильностью

Состояние российского рынка акций

Российский фондовый рынок в 2026 году характеризуется: - Высокой волатильностью (+/- 30-40% в год) - Преобладанием сырьевых и финансовых компаний - Ограниченным участием иностранных инвесторов

Потенциальная доходность и риски

Консервативные стратегии (голубые фишки + облигации): - Ожидаемая доходность: 12-18% годовых - Максимальная просадка: до 25% - Дивидендная доходность: 5-8%

Агрессивные стратегии (рост + спекулятивные активы): - Потенциальная доходность: 20-40% годовых - Максимальная просадка: до 50% - Высокие риски полной потери капитала

Налогообложение инвестиций в акции

- НДФЛ 13% с прибыли - Льгота на долгосрочное владение (ИИС) - Возможность зачета убытков - Освобождение дивидендов российских компаний

Апарт-отели: недвижимость как бизнес

Реальная картина рынка апарт-отелей

По данным Apart Guru, российский рынок апарт-отелей демонстрирует разнообразные результаты. Проанализируем реальные кейсы:

Успешные проекты

YES Pushkinskaya (Санкт-Петербург) - ROI: 15.4% - NOI: 513,892 рублей в год - Локация: центр города, высокий турпоток

25/7 Заневский (Санкт-Петербург) - ADR: 5,140 рублей - Загрузка: 84% - NOI: 804,000 рублей в год - Стабильно высокая загрузка

IN2IT (PLG) - ADR: 14,924 рубля - Загрузка: 90% - NOI: 638,400 рублей в год - Премиум-сегмент с высокими тарифами

Средние показатели рынка

Port Comfort on Ligovskiy (Санкт-Петербург) - Стоимость: от 5,500,000 рублей - ADR: 3,100 рублей - Загрузка: 79% - NOI: 649,500 рублей в год - Эффективная доходность: 11.8%

iZZZi на Банковском (Санкт-Петербург) - Стоимость: от 5,600,000 рублей - ROI: 8.42% - ADR: 3,500 рублей

Проблемные активы

Атлас Апарт-отель & СПА 4* - ADR: 10,182 рубля - Загрузка: всего 21.17% - NOI: 720,000 рублей в год - Проблемы с загрузкой несмотря на высокий ADR

VIDI - Стоимость: от 12,000,000 рублей - NOI: -60 рублей в год - Убыточный проект

Географический анализ

Санкт-Петербург остается наиболее стабильным рынком: - Port Comfort by Moyka-1: ADR 5,269₽, загрузка 88% - Petro Palace Apart-Hotel: ADR 6,200₽, загрузка 85% - iZZZi у Гостиного двора: стоимость от 3,039,220₽, загрузка 78.2%

Москва показывает высокие тарифы: - Arbat Residence: ADR 9,500₽, загрузка 82% - Zamoskvorechye Loft: ADR 8,500₽, загрузка 73%

Сочи демонстрирует сезонность: - Горки Город 540м: ADR 8,500₽, загрузка 75%

Реальная доходность апарт-отелей

Анализ данных показывает:

Высокодоходные проекты (12-16%): - Требуют идеальной локации - Профессионального управления - Значительных инвестиций в маркетинг

Средняя доходность (8-12%): - Более реалистичная для большинства проектов - Зависит от сезонности и экономической ситуации

Убыточные проекты (0-6%): - Часто связаны с переоценкой рынка - Неудачной локацией или управлением

Скрытые расходы и риски

Дополнительные затраты: - Управляющая компания: 15-25% от оборота - Коммунальные платежи: 3,000-5,000₽/месяц - Ремонт и обновление: 2-3% от стоимости в год - Налог на имущество: 0.1-2% от кадастровой стоимости

Основные риски: - Падение турпотока - Рост конкуренции - Изменение законодательства - Проблемы с управляющей компанией

Сравнительный анализ инвестиций 5-10 млн рублей

Сценарий 1: Консервативный инвестор (5 млн рублей)

Депозит: - Доходность: 14.8% после налогов - Годовой доход: 740,000 рублей - Риск: минимальный - Ликвидность: высокая

Апарт-отель (Port Comfort on Ligovskiy): - Стоимость: 5,500,000 рублей - NOI: 649,500 рублей - Эффективная доходность: 11.8% - Риск: средний - Ликвидность: низкая

Рекомендация: Депозит выигрывает по соотношению доходность/риск

Сценарий 2: Умеренно агрессивный инвестор (7-8 млн рублей)

Смешанный портфель: - 40% депозиты (2.8 млн) - 40% апарт-отель (2.8 млн) - 20% акции (1.4 млн)

Ожидаемая доходность: 12-15% годовых Риски: диверсифицированы

Сценарий 3: Опытный инвестор (10 млн рублей)

Возможные стратегии:

1. Апарт-отель премиум-класса - Пример: YES Pushkinskaya - ROI: 15.4% - Требует экспертизы в выборе

2. Портфель из нескольких апарт-отелей - Диверсификация по городам - Снижение рисков

3. Комбинированная стратегия - 50% апарт-отели - 30% акции - 20% депозит

Налогообложение: важный фактор выбора

Депозиты - НДФЛ 13% со всего дохода свыше 1 млн рублей - Простое администрирование

Акции - НДФЛ 13% с прибыли от продажи - Льготы по ИИС - Возможность зачета убытков

Апарт-отели - Налог на доходы: 13% - Налог на имущество: 0.1-2% - Возможность работы через ИП или ООО - НДС при стоимости свыше 15 млн

Ликвидность: когда деньги нужны срочно

Депозиты - Высокая ликвидность - Возможность досрочного расторжения - Потеря процентов при досрочном снятии

Акции - Средняя ликвидность - Продажа в течение 1-2 дней - Зависимость от рыночной ситуации

Апарт-отели - Низкая ликвидность - Срок продажи: 6-18 месяцев - Высокие транзакционные издержки (до 10%) - Сложность оценки рыночной стоимости

Для кого подходят апарт-отели

Идеальный портрет инвестора в апарт-отели:

Финансовые критерии: - Свободный капитал от 5 млн рублей - Инвестиционный горизонт от 3-5 лет - Возможность переждать кризисные периоды

Личные качества: - Готовность к активному участию в инвестициях - Понимание гостиничного бизнеса - Толерантность к рискам - Знание локальных рынков

Не подходит для: - Инвесторов, нуждающихся в гарантированном доходе - Людей без опыта в недвижимости - Тех, кто планирует частое изъятие прибыли - Инвесторов с коротким горизонтом планирования

Выводы и рекомендации

Для капитала 5-6 млн рублей

Рекомендуется: 70% депозиты + 30% акции - Депозиты обеспечивают стабильную доходность 14-15% - Акции добавляют потенциал роста - Высокая ликвидность портфеля

Для капитала 7-8 млн рублей

Оптимальная стратегия: 40% депозиты + 35% апарт-отель + 25% акции - Сбалансированный риск - Потенциальная доходность 12-16% - Диверсификация по типам активов

Для капитала 9-10 млн рублей

Для опытных инвесторов: 50% апарт-отели + 30% акции + 20% депозиты - Максимальный потенциал роста - Требует экспертизы в выборе объектов - Доходность 14-18% при правильном выборе

Ключевые принципы инвестирования в 2026 году

1. Не гонитесь за сверхдоходностью - ROI выше 20% часто оказывается маркетингом - Реалистичная доходность апарт-отелей: 8-16%

2. Учитывайте все расходы - Управление, налоги, ремонт - Реальная доходность на 3-5% ниже заявленной

3. Диверсифицируйте риски - Не вкладывайте все деньги в один инструмент - Особенно важно для апарт-отелей

4. Изучайте рынок - Анализируйте статистику по конкретным проектам - Используйте данные независимых аналитиков

5. Планируйте долгосрочно - Апарт-отели требуют горизонта от 3-5 лет - Краткосрочные инвестиции лучше размещать в депозитах

В условиях текущей экономической неопределенности комбинированный подход с преобладанием консервативных инструментов представляется наиболее разумным. Апарт-отели могут стать интересным дополнением к портфелю, но только при условии тщательного анализа конкретных проектов и понимания всех сопутствующих рисков.