Реальная доходность апарт-отелей в 2025-2026: честный разбор цифр

В 2025-2026 годах рынок апарт-отелей продолжает привлекать инвесторов обещаниями высокой доходности. Маркетинговые презентации пестрят цифрами 20-25% годовых, но что показывает реальная практика? На основе данных Apart Guru, включающих более 20 действующих проектов, мы проведем честный анализ того, сколько действительно зарабатывают владельцы апартаментов.

Маркетинг vs реальность: разрыв в цифрах

Среди данных нашей аналитической платформы есть как успешные проекты, так и откровенные разочарования. Например, YES Pushkinskaya в Санкт-Петербурге демонстрирует ROI 15,4% при NOI 513,892₽ в год — результат, близкий к маркетинговым обещаниям.

Однако таких примеров меньшинство. Большинство проектов показывают более скромные цифры:

- iZZZi на Банковском (СПб): ROI 8,42% при стоимости от 5,6 млн рублей - Port Comfort by Grivtsova 1 (СПб): ROI всего 5% - Монтевиль: NOI 73,872₽ в год при стоимости от 10 млн рублей (менее 1% годовых)

Особенно показателен случай проекта VIDI, где NOI составляет отрицательные 60₽ в год при стоимости входа от 12 млн рублей. Это означает, что операционные расходы превышают доходы от аренды.

Ключевые метрики: что влияет на доходность

Загрузка — главный фактор успеха

Анализ данных показывает прямую корреляцию между уровнем загрузки и финансовыми результатами:

Высокая загрузка (80%+): - 25/7 Заневский (СПб): 84% загрузки, NOI 804,000₽/год - IN2IT (PLG): 90% загрузки, NOI 638,400₽/год - VALO City 3*: 90% загрузки при ADR 5,900₽ - Petro Palace Apart-Hotel (СПб): 85% загрузки при ADR 6,200₽

Средняя загрузка (60-80%): - Port Comfort on Ligovskiy (СПб): 79% загрузки, NOI 649,500₽/год - iZZZi у Гостиного двора (СПб): 78,2% загрузки - Горки Город 540м (Сочи): 75% загрузки при ADR 8,500₽

Проблемная загрузка (менее 60%): - IN2IT: 54,71% загрузки, NOI всего 326,112₽/год - Атлас Апарт-отель & СПА 4*: критические 21,17% загрузки

Даже при высоком ADR 10,182₽ проект «Атлас» генерирует NOI 720,000₽ в год из-за катастрофически низкой загрузки.

ADR: баланс между ценой и спросом

Средняя дневная ставка (ADR) варьируется в широких пределах:

Премиум сегмент: - IN2IT (PLG): 14,924₽ при 90% загрузки - Атлас Апарт-отель & СПА: 10,182₽ (но низкая загрузка) - Arbat Residence (Москва): 9,500₽ при 82% загрузки

Средний сегмент: - VALO Mercure 5*: 6,900₽ при 90% загрузки - Petro Palace Apart-Hotel: 6,200₽ при 85% загрузки - 25/7 Заневский: 5,140₽ при 84% загрузки

Бюджетный сегмент: - iZZZi (различные локации): около 3,500₽ - Port Comfort by Sennaya Square: 2,340₽

Интересно, что проекты среднего сегмента часто показывают лучший баланс цены и загрузки, обеспечивая стабильные NOI.

Региональные особенности доходности

Санкт-Петербург: стабильность с умеренным ростом

Питерский рынок демонстрирует наибольшую стабильность. Проекты Port Comfort в различных локациях показывают предсказуемые результаты:

- Port Comfort on Ligovskiy: ADR 3,100₽, загрузка 79%, NOI 649,500₽ - Port Comfort by Moyka-1: ADR 5,269₽, загрузка 88% - Port Comfort by Sennaya Square: ADR 2,340₽, NOI 109,020₽

Разброс показателей даже в рамках одной сети подчеркивает важность микролокации.

Москва: высокие ставки, высокие риски

Московские проекты показывают более высокие ADR: - Arbat Residence: 9,500₽ при 82% загрузки - Zamoskvorechye Loft: 8,500₽ при 73% загрузки

Однако данных по NOI для московских проектов в выборке недостаточно для окончательных выводов о доходности.

Сочи: сезонность как ключевой фактор

Горки Город 540м демонстрирует ADR 8,500₽ при загрузке 75%. Высокие ставки компенсируют сезонные колебания, но требуют тщательного планирования денежных потоков.

Реальный ROI: математика инвестиций

Проанализируем полные данные по проектам, где известны и NOI, и стоимость входа:

Port Comfort on Ligovskiy: - NOI: 649,500₽/год - Стоимость: от 5,500,000₽ - Расчетный ROI: 11,8%

iZZZi на Банковском: - Заявленный ROI: 8,42% - Стоимость: от 5,600,000₽ - NOI: около 471,520₽/год

Монтевиль: - NOI: 73,872₽/год - Стоимость: от 10,000,000₽ - ROI: 0,74% (критически низкий)

VIDI: - NOI: -60₽/год - Стоимость: от 12,000,000₽ - ROI: отрицательный

Эти данные показывают, что реальная доходность большинства проектов находится в диапазоне 6-16%, что значительно ниже маркетинговых обещаний.

Скрытые расходы и их влияние на NOI

Важно понимать, что NOI (Net Operating Income) — это доход после вычета операционных расходов, но до учета:

- Налогов с инвестиционной прибыли - Комиссий управляющей компании - Резерва на капитальный ремонт - Страхования имущества

Реальная доходность для инвестора может быть на 2-4 процентных пункта ниже показателя NOI.

Факторы риска в 2025-2026

Макроэкономические риски

1. Инфляция: снижает реальную доходность фиксированных выплат 2. Изменение ключевой ставки: влияет на альтернативную доходность депозитов 3. Валютные колебания: для проектов, ориентированных на иностранных туристов

Отраслевые риски

1. Перенасыщение рынка: особенно в Санкт-Петербурге 2. Изменение туристических потоков: влияет на загрузку 3. Ужесточение регулирования: новые требования к апарт-отелям

Проектные риски

Пример проекта VIDI с отрицательной доходностью показывает, что даже в период общего роста рынка возможны полные коррекцияы отдельных проектов.

Как выбрать проект: чек-лист для инвестора

1. Анализ операционных показателей - Загрузка должна быть выше 70% - ADR должен соответствовать рыночному уровню локации - Тренд изменения показателей за последние 12 месяцев

2. Финансовая модель - Реалистичный ROI: 8-15% для большинства рынков - Прозрачность расчета NOI - Наличие резервов на операционные расходы

3. Репутация оператора - Опыт работы с аналогичными проектами - Финансовая стабильность управляющей компании - Качество обслуживания клиентов

Прогноз на 2026 год

Консервативный сценарий - Снижение общей доходности на 1-2% - Усиление конкуренции в премиум сегменте - Стабилизация показателей в среднем сегменте

Базовый сценарий - Сохранение текущих уровней доходности - Рост операционной эффективности - Умеренный рост ADR (5-7% в год)

Оптимистичный сценарий - Восстановление международного туризма - Рост доходности на 2-3% - Развитие новых туристических направлений

Выводы: реальность инвестиций в апарт-отели

Основные тезисы:

1. Реальная доходность большинства проектов составляет 6-16%, а не обещанные 20-25%

2. Загрузка критически важна: проекты с загрузкой ниже 60% показывают убыточность или минимальную доходность

3. Локация решает все: разброс NOI даже в рамках одной сети может различаться в разы

4. Существуют реальные риски потерь: примеры VIDI и Монтевиля показывают, что возможна нулевая или отрицательная доходность

5. Средний сегмент наиболее стабилен: проекты с ADR 5,000-7,000₽ показывают лучший баланс загрузки и доходности

Рекомендации инвесторам:

- Ориентируйтесь на проекты с доказанной операционной историей - Не вкладывайте более 20% портфеля в апарт-отели - Тщательно изучайте микролокацию и конкурентное окружение - Закладывайте резерв на периоды низкой загрузки - Рассматривайте альтернативы: доходность многих проектов сопоставима с банковскими депозитами при значительно более высоких рисках

Рынок апарт-отелей остается привлекательным для инвестиций, но требует профессионального подхода и реалистичных ожиданий. Эпоха «легких денег» в этом сегменте закончилась — теперь успех зависит от качества анализа и выбора конкретного проекта.