Топ апарт-отелей Петербурга по доходности: рейтинг на основе реальных данных 2026

Рынок апарт-отелей Санкт-Петербурга переживает период зрелости. Если в 2022-2023 годах девелоперы обещали доходность 20-25% годовых, то сегодня реальность выглядит куда скромнее. По данным Apart Guru, фактическая доходность большинства проектов в Северной столице находится в диапазоне 5-15% годовых.

Мы проанализировали операционные показатели ключевых апарт-отелей Петербурга и составили рейтинг по реальной доходности. В основе исследования — данные управляющих компаний за 2025 год, включая ADR (среднюю стоимость номера), загрузку и чистый операционный доход (NOI).

Лидеры рейтинга: кто показывает лучшие результаты

YES Pushkinskaya — рекордсмен по ROI

Безоговорочным лидером рейтинга стал YES Pushkinskaya с показателем ROI 15,4%. При чистом операционном доходе 513 892 рубля в год этот проект демонстрирует одну из самых высоких доходностей среди всех апарт-отелей города.

Секрет успеха кроется в удачном расположении — район Пушкинской улицы традиционно популярен среди туристов, а относительно небольшие первоначальные инвестиции позволили достичь высокого ROI. Проект подтверждает правило: в апарт-отелях важнее не абсолютный доход, а соотношение прибыли к вложенным средствам.

iZZZi на Банковском — стабильные 8,42%

Второе место занимает iZZZi на Банковском с ROI 8,42%. При входном билете от 5,6 млн рублей и среднем ADR 3500 рублей проект показывает устойчивые результаты в премиальном сегменте.

Сеть iZZZi в целом демонстрирует профессиональный подход к управлению: iZZZi у Гостиного двора также попал в топ с ADR 3500 рублей, загрузкой 78,2% и стартовой стоимостью от 3,04 млн рублей. Более доступный входной билет делает этот проект привлекательным для начинающих инвесторов.

25/7 Заневский — лидер по абсолютному доходу

По размеру NOI лидирует 25/7 Заневский с показателем 804 000 рублей в год. Высокий ADR в 5140 рублей и загрузка 84% обеспечивают солидный денежный поток. Правда, высокая стоимость покупки снижает относительную доходность, но для инвесторов, ориентированных на абсолютные суммы, это отличный вариант.

Средний эшелон: стабильные, но не выдающиеся

Port Comfort — сеть с разными результатами

Сеть Port Comfort представлена в рейтинге несколькими проектами с кардинально разными показателями:

- Port Comfort on Ligovskiy: ADR 3100₽, загрузка 79%, NOI 649 500₽/год при стоимости от 5,5 млн рублей - Port Comfort by Moyka-1: высокие ADR 5269₽ и загрузка 88%, но данные по доходности не раскрыты - Port Comfort by Sennaya Square: скромные показатели с ADR 2340₽ и NOI всего 109 020₽/год - Port Comfort on Grivtsova 1: ROI на уровне 5%

Такой разброс показателей внутри одной сети подчеркивает критическую важность локации. Проект у Сенной площади с низким ADR явно проигрывает объекту на Мойке с почти в 2,3 раза более высокой стоимостью номера.

Petro Palace Apart-Hotel — потенциал роста

Petro Palace Apart-Hotel показывает неплохие операционные метрики: ADR 6200₽ и загрузка 85%. Это одни из лучших показателей в выборке, но отсутствие данных по NOI не позволяет точно оценить инвестиционную привлекательность.

Аутсайдеры: где инвесторы теряют деньги

VIDI — убыточность на грани абсурда

Антилидером рейтинга стал проект VIDI с NOI минус 60 рублей в год при стоимости от 12 млн рублей. Фактически инвесторы не только не получают доход, но и доплачивают за содержание номера. Это яркий пример того, как неэффективное управление может превратить дорогой актив в обузу.

Монтевиль — высокая цена при низкой доходности

Монтевиль с NOI 73 872 рубля в год и стоимостью от 10 млн рублей дает доходность менее 0,74% годовых. Это хуже банковского депозита и не компенсирует инвестиционные риски.

IN2IT — два проекта, две реальности

Интересный случай представляет сеть IN2IT с двумя кардинально разными проектами: - IN2IT (PLG): отличный ADR 14 924₽, загрузка 90%, NOI 638 400₽/год - IN2IT: загрузка всего 54,71%, NOI 326 112₽/год

Первый проект показывает выдающиеся результаты и может претендовать на место в топе по ROI (при условии адекватной стоимости покупки), второй — типичный середняк.

Премиальный сегмент: высокие ставки, но оправданы ли они?

Атлас Апарт-отель & СПА 4*

Атлас Апарт-отель & СПА 4* демонстрирует парадокс премиального сегмента. При высоком ADR 10 182,54 рубля загрузка составляет катастрофически низкие 21,17%. Даже NOI в 720 000 рублей в год не может компенсировать простои.

Это типичная особенность люксовых проектов в Петербурге: высокие ставки отпугивают массовый спрос, а VIP-сегмент слишком узок для стабильной загрузки.

VALO City и VALO Mercure

Сеть VALO представляет интересную модель с разделением на сегменты: - VALO City 3*: ADR 5900₽, загрузка 90% - VALO Mercure 5*: ADR 6900₽, загрузка 90%

Высокая загрузка в обеих категориях говорит о правильном позиционировании и ценовой политике. Стоит учитывать, что отсутствие данных по NOI не позволяет оценить итоговую доходность.

Ключевые факторы успеха апарт-отелей

Локация решает все

Анализ показывает прямую корреляцию между расположением и доходностью. Проекты в историческом центре (YES Pushkinskaya, iZZZi у Гостиного двора) показывают лучшие результаты по ROI, чем объекты на периферии.

Баланс цены и качества

Проекты с ADR 3000-6000 рублей демонстрируют оптимальное соотношение ставки и загрузки. Слишком высокие цены (выше 10 000 рублей) приводят к критическому падению спроса.

Профессионализм УК

Разброс показателей внутри одной сети (Port Comfort, IN2IT) подтверждает: даже сильный бренд не гарантирует успех без качественного операционного управления каждым конкретным объектом.

Риски инвестирования в апарт-отели Петербурга

Переоценка рынка

Средний ADR по выборке составляет около 6000 рублей при загрузке 70-85%. Это хорошие показатели, но рост предложения может привести к ценовой войне и снижению доходности.

Сезонность

Большинство УК предоставляют усредненные данные, не показывая сезонных колебаний. В реальности летние месяцы могут давать загрузку 95%, а зимние — 45%, что создает неравномерность денежных потоков.

Скрытые расходы

NOI не всегда учитывает капитальные расходы на ремонт и обновление. Реальная доходность может быть на 1-3 процентных пункта ниже заявленной.

Ликвидность

Вторичный рынок апарт-отелей остается слабо развитым. Продажа номера может занять 6-18 месяцев, что ограничивает маневренность инвестора.

Прогноз на 2026-2027 годы

Консолидация рынка

Ожидается укрупнение игроков и уход слабых управляющих компаний. Проекты вроде VIDI с отрицательной доходностью либо сменят УК, либо прекратят операционную деятельность.

Снижение доходности

Рост предложения и стабилизация туристического потока после пандемийных колебаний приведут к снижению средней доходности до 7-12% годовых.

Фокус на операционную эффективность

Выиграют те проекты, которые смогут оптимизировать операционные расходы и повысить качество сервиса. Простое повышение цен больше не работает.

Практические рекомендации инвесторам

Для начинающих

1. Рассматривайте проекты с входным билетом 3-6 млн рублей 2. Целевая доходность — 8-12% годовых 3. Обязательно изучайте квартальные отчеты УК 4. Избегайте проектов с ROI выше 16% — это, скорее всего, маркетинг

Для опытных инвесторов

1. Диверсифицируйте между 2-3 проектами разных УК 2. Рассматривайте покупку на вторичном рынке со скидкой 15-25% 3. Заложите резерв на капремонт 3-5% от стоимости номера ежегодно 4. Следите за финансовой отчетностью УК — банкротство оператора критично

Выводы

Рынок апарт-отелей Петербурга показывает признаки зрелости. Времена сверхдоходности прошли, но остаются возможности для получения 8-15% годовых при грамотном выборе проекта.

Лидеры рейтинга — YES Pushkinskaya (15,4% ROI) и iZZZi на Банковском (8,42% ROI) — доказывают, что успех возможен при сочетании удачной локации, адекватного ценообразования и профессионального управления.

Основные риски связаны с переоценкой рынка, ростом операционных расходов и возможным снижением туристического потока. Инвесторам стоит быть реалистами и закладывать доходность 8-12% годовых, а не гнаться за красивыми цифрами в презентациях.

Рынок остается привлекательным для диверсификации портфеля, но требует профессионального подхода и постоянного мониторинга показателей.